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后开发时代? 房企转型文旅成败待考

www.mutakamel.com2020-03-11

后发展时代?房企转型的成败取决于检验

时代周刊特约记者孟良

随着“房无投机”的实施,2019年房地产行业将面临更加严峻的挑战。国家统计局的统计数据显示,上半年,商品房销售累计同比增长率约为6%,而销售面积累计同比下降1.3%。尽管平均销售价格有所上升,但仍难以掩盖行业整体销售增长率的下降趋势。

为了保证企业的现金流,减少征地已经成为住宅企业的常见行为之一。数据显示,截至2019年10月,全国主要城市62%的热点以底价出售。

就开源而言,无论是被动的还是主动的,大多数大型住宅企业都已经走上了转型之路。在100强住宅企业中,只有大约3%从事纯住宅项目。在过去的几年里,健康产业和文化旅游项目已经与住房企业挂钩。

但是还有很长的路要走。住宅企业的转型是一场马拉松。似乎要花更多的时间才能成功完成比赛。

“黄金十年”还很遥远,后发展时代即将到来。

在“黄金十年”房地产业快速发展之后,房地产企业的利润逐渐被土地和资金成本所压缩。中小住宅企业面临着巨大的生存压力,破产事件时有发生。大型住宅企业也调整了战略,增加了新产业的布局。

中国人民大学商学院组织生态与人才战略教授周透露,2011-2013年达到高峰,年均建筑量18.8亿平方米。从2014年到2025年,建筑量持续下降,年均建筑量约为13.2亿平方米。

万达的转型之路在各种住宅企业中起步较早。早在2000年,万达就开始探索其他行业。在建万达广场的同时,万达影城也成了王健林的一个静修之所。依托众多影院,万达很早就涉足娱乐业。

在王健林将77家酒店出售给富力,许多在建项目易手创建中国后,继续出售房地产的万达成功降低了负债率,甚至投资建立了一个新项目万达健康。王健林甚至宣布,他希望从万达集团撤出房地产。

中国国际经济交流中心副主任黄曾分析:总体来说,我国房地产供不应求的时代已经结束。

“我们把住房作为单一产品,开发作为主要的商业模式。竞争力的关键在于成本、规模和速度。这是一个发展的时代。后开发时代关注整个产品线和整个价值链。关键竞争是运营和资产管理。重点的改变会给许多企业带来变化。”万通集团创始人冯仑在2019年奇点(中国)绿色商业生态价值论坛上表示,房地产已经进入“后发展时代”。

机构统计显示,2018年,前30名的住宅企业中有70%发布了多元化战略,前100名的住宅企业中有97%发布了多元化业务。与房地产紧密结合的娱乐、旅游、健康等领域,已经成为房地产企业转型的热门选择。

在老年保健领域,恒大设计了恒大保健谷,借鉴世界各地大型老年保健社区的经验,结合中国的实际情况,打造全新的老年保健模式。

今年10月,恒大集团创始人许家印也前往黑龙江,与哈尔滨、黑龙江绥化合作。这些项目包括文化旅游、医疗保健和其他领域。许家印甚至说:“现在投资必须通过山海关。谁赢了,谁就会后悔。”

同年10月,融创中国分别与清华大学、青岛市人民政府和西海岸新区管委会签署协议,建立合作关系,共同建设“清华附属融创青岛医疗中心”

截至2019年9月1日,a股市场共有37家上市公司涉及养老金概念,主要集中在房地产业、金融业等。其中有9家房地产企业,包括万科A、上海房地产开发、世通、云顶、HNA投资、凤凰股份、金地、保利地产、泰和集团。

投资回报周期长,成功之路长。

转型已经势在必行,但也有一个现实,即住宅企业已经转型多年,但行业中成功的案例很少。据公共媒体报道,数据显示鲁文房地产处于“721”的尴尬境地,即70%亏损,20%结余,10%盈利。

房地产市场是一个典型的风险和利润并存的市场。资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发经营功能性房地产时,往往面临开发周期长、投资风险高的挑战。

功能性房地产的发展有其自身的挑战。例如,养老产业在运作上还没有形成完善的发展体系。

在当前资产沉重、投资高、回报长的形势下,住宅企业正处于抢占市场、经营品牌的阶段。虽然大多数住宅企业已经采用“老年房地产”模式进入这一领域,但普遍存在实用功能性房地产项目管理经验不足、经营开发能力差等问题。大多数住宅企业无法摆脱传统的房地产开发模式,只能专注于“房地产”。

因此,一些早期的过渡性水测试器仍然在利润空间中挣扎。自2015年向“文化旅游城市化”模式转型以来,华侨城A远离了传统房地产“高成交量”的逻辑,但也陷入了转型的误区。

10月28日,华侨城发布了第三季度财务报告。报告期内,公司营业收入122.1亿元,同比增长24.15%。上市公司股东应占净利润31.88亿元,同比增长3.62%。然而,扣除非经常性损益后,华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元,同比下降23.65%。

过去两年,万科在年销售额、收入、净利润等核心指标上已经被碧桂园和恒大超越。尽管于亮多次宣布万科的目标是赢得马拉松比赛,但这位领导的失落感是不言而喻的。

维凡科早期转型的企业也很少成功。2012年,SOHO中国宣布在未来三年内,将逐步告别传统零售模式,转而持有租赁物业。然而,SOHO中国在从大宗销售向自给自足转型后,其营业收入和净利润连续三年下降。最近,SOHO中国甚至被卷入了资产清算出售的谣言。

在这种背景下,大型住宅企业“不得不”进入多元化行业。然而,同质化问题对大多数住宅企业来说仍然是不可避免的。由于从事功能性房地产开发的房地产企业仍需加强吸引外资和产业引进的能力,缺乏特色产业集群导致同质化严重,使得房地产企业发展困难。

究其原因,主要是因为中国的功能性房地产还处于初级阶段。无论是政府还是房地产企业在实际发展中或多或少缺乏特色,都没有结合地区或企业的特点发展出自己的特色产业集群。相反,他们盲目引进企业,追求规模,导致严重同质化。此外,一些企业科技水平低,良莠不齐,产业间关联无法实现,相互促进发展的产业集聚格局无法构建。

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